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房價指數與個體感受為何有溫差

作者:     來源: 來賓晚刊     時間: 2019-08-21

每個月,國家統計局都會例行發布70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況,這些數據為研判國內房地產市場形勢提供了重要參考。但一段時間以來,關于70城房價數據“結構性失真”的問題引發不少關注。

國家統計局發布的70城房價數據是“失真”的嗎?

其實,國家統計局每個月發布的房價數據,準確說法是“住宅銷售價格指數”,這是一個用來反映住房銷售價格總體變化趨勢和變化幅度的相對數。有了這個指數,宏觀經濟管理部門可以更好地展開分析研究,判斷本地房地產價格漲跌幅度,適時采取調控措施;社會各界對房地產價格的漲跌行情也能“心中有數”。當然,還可用于國民經濟核算時對相關指標進行縮減。

那么,數據是如何算出來的?首先,“住宅銷售價格指數”的基礎數據,是由國家統計局組織直屬調查隊在70個大中城市搜集數據。這70個城市,分別為直轄市、省會城市、自治區首府城市(不含拉薩)和計劃單列市(共35個),以及其他35個城市。調查范圍為70個大中城市的市轄區,不包含縣。

有聲音質疑,國家統計局公布的70城房價數據無法反映樓市的全局變化。

其實,選擇這70個城市,是有講究的。北京、上海等直轄市、省會城市,以及青島、寧波等計劃單列市,在國民經濟中地位舉足輕重,入選理所當然。此外,其他35個城市的選取也有一定規律。例如,江蘇省選擇無錫、揚州、徐州作為樣本,廣東省則選擇惠州、湛江、韶關作為樣本。雖然蘇州、東莞都是經濟強市,但一方面不是省會城市或計劃單列市,另一方面距離上海、深圳這兩大一線城市較近。從統計學角度來講,樣本不能過于集中在同一個地區,所以未能入選。

在搜集數據時,統計部門將住宅區分為新建住宅和二手住宅。同時,還按住宅面積分了90平方米及以下、90平方米至144平方米、144平方米以上3個基本分類。其中,新建商品住宅銷售價格、面積、金額等資料直接采用當地房地產管理部門的網簽數據;二手住宅銷售價格調查為非全面調查,采用重點調查和典型調查相結合的方法,包括房地產經紀機構上報、房地產管理部門提供與調查員實地采價相結合等方式。

在完成數據匯總后,統計部門再對數據進行整理計算,最終形成反映70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況的數據。

當然,在每次數據發布后,不少人還是會感到住宅銷售價格指數與實際情況有出入,甚至有時感覺“溫差”還不小。

這是因為,對購房者來說,往往關注的是待售房屋的價格變化情況。而統計部門不會把待售房屋的價格納入統計范圍。由于房屋在買賣中存在優惠折扣等因素,實際成交價和市場標價往往存在差異。同時,在價格指數計算中,不同類型的住宅權重不同。權重大的房屋類型,價格變化對指數結果影響更大。而公眾對房價的感覺,一般只基于自己關心或想要購買的房屋類型。這樣一來,公眾對單一房價的感覺與加權平均下來的價格指數難免存在差異。

此外,在實際的房地產銷售中,不少樓盤采用分批多次的方式推出新房源。同一個樓盤項目,不同批次的住宅價格往往會有所不同。而在調查統計中,需要對各分類的平均價格進行評估,并剔除不可比因素影響。這也容易造成價格指數和人們感受不一致。

除住宅銷售價格指數外,目前一些社會機構也在編制發布各自的房價指數數據。這些數據由于調查目的不同、數據來源不同、計算方式不同,結果與住宅銷售價格指數也會有所不同。因此,要準確全面了解房地產市場變化情況,可根據不同指標的特點,綜合運用分析,切不可片面理解指標,甚至錯誤解讀數據。

 
 
編輯: 戴生玉
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