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多地房貸收緊,房貸利率還會上調嗎?

作者:     來源: 來賓晚刊     時間: 2019-08-21

近期,房地產市場受到更多關注。一方面,房地產貸款增速繼續回落,另一方面,各地房貸利率不同程度地有所提高。監管政策還將如何推進?房貸利率還會繼續上漲嗎?

監管密集檢查房地產融資

今年以來,在“房住不炒”政策主基調下,房地產融資持續收緊。中國人民銀行近日發布的二季度中國貨幣政策執行報告顯示,截至6月末,全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為41.9萬億元,同比增長17.1%,增速較3月末下降1.6個百分點。其中,個人住房貸款余額為28.06萬億元,同比增長17.2%,增速較3月末下降0.3個百分點。

房貸領域這些變化與監管政策關系密切。5月份,住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧發出預警提示,部分樓市過熱的城市加大了調控力度。受此影響,少部分熱門城市房貸利率反彈。

融360大數據研究院發布的最新監測數據顯示,7月份全國首套房貸款平均利率為5.44%,相當于基準利率1.11倍,環比上漲2個基點;二套房貸款平均利率為5.76%,環比上漲1個基點。從數據上看,全國房貸利率水平在下半年有所反彈。

進入下半年,監管趨嚴態勢更加明顯。7月底,中共中央政治局召開會議部署下半年經濟工作,明確提出堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

隨后,監管層動作密集,從銀行、信托、公開市場債券等多方面收緊房地產融資。近期,銀保監會啟動了銀行房地產融資專項檢查,重點是32個城市的房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況,嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

在房地產企業融資顯著收緊的同時,個人住房信貸業務監管也進一步加強。央行近期召開的銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會提出,保持個人住房貸款合理適度增長,嚴禁消費貸款違規用于購房。銀保監會則開始檢查各銀行差別化信貸政策落實情況,執行最低首付比例和限貸政策要求,履行首付資金真實性與貸款申請人償債能力評估與檢查等,并著重查處個人綜合消費貸款、經營性貸款、“首付貸”、信用卡透支等資金挪用于購房,以及其他銀行信貸資金被違規挪用于房地產領域的行為。

多地利率不同程度上漲

值得注意的是,融360大數據研究院監測數據顯示,7月份一線城市和二線城市房貸利率變化趨勢差異較大。

對此,國家金融與發展實驗室副主任曾剛認為要區分來看。首先,并不是所有城市房貸利率都在上漲,這說明政策調控精準,因為正常的信貸應當存在。其次,房貸利率上漲并非必要,關鍵是要堵住資金違規進入房地產領域。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼表示,在市場流動性仍然合理充裕的情況下,個人住房貸款利率有進一步上調的可能,但上調幅度不會太大。“不過,不同銀行對個人住房貸款業務定位不一樣,為此投入的信貸資源相差較大,因此在貸款利率上會有明顯的分化,預計大型商業銀行個人住房貸款利率將保持溫和的上調趨勢。”他說。

落實差別化住房信貸政策

“結合近期政策來看,未來銀行將調整信貸結構,以減少房地產行業占用的信貸資源,把更多信貸資金投向國家鼓勵的制造業、中小微企業等領域。”融360大數據研究院分析師李萬賦說。

與此同時,業內專家認為,商業銀行還應繼續實施差別化住房信貸政策。董希淼表示,可從四方面入手。一是調整貸款總量,合理確定銀行個人住房貸款總量;二是調整貸款價格,提高或降低個人住房貸款利率水平;三是調整貸款條件,收緊或放松購房主體貸款資格條件(包括貸款資格和貸款期限);四是調整貸款首付,控制購房主體購房杠桿率。

“下一步,應根據購房區域、主體不同,綜合運用上述四種手段,量價并舉,長短結合,既調控總量又調整價格,既滿足剛性需求又抑制投資投機,既著眼當下又引導預期,將差別化住房信貸政策落到實處。”董希淼說。

對于監管層嚴查“首付貸”,曾剛表示:“首付是銀行風險控制的手段之一,因為自有資金是衡量還款能力的一個重要標準。如果客戶首付資金是借來的,那么銀行的風險敞口就會很大。”

此外,有專家提醒,關注信貸資金進入樓市不能只盯著商業銀行和消費金融公司,各類互聯網借貸平臺對資金流向監控較少,進入樓市的比例可能更高。

“要繼續加大對各類互聯網平臺的清理和整頓,對其提供的借貸業務,在借貸用途、資金流向等方面加強監測。”董希淼表示,無論對金融機構還是互聯網平臺而言,對信貸資金流向、用途的監控都是一個老大難問題。應修改相關制度辦法,將虛構貸款用途、挪用信貸資金的行為納入征信系統,提高借款人違規成本,從源頭上遏制個人信貸資金違規流入樓市。

 
 
編輯: 戴生玉
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